Le Code civil du Québec - Livre 9 - Droit de la publicité des droits

Patrice Vachon, avocat, Fasken Martineau, Montréal ⁹¹.

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Le nouveau Code présente une transformation radicale du domaine de la publicité des droits. Le législateur profite donc des développements technologiques pour instaurer un système informatisé gérant l'inscription des droits. Par sa structure nouvelle et ses présomptions de connaissance ou d'existence du droit inscrit, le nouveau système offre une plus grande sécurité des titres, une accessibilité rehaussée et une rapidité des examens des titres pour les immeubles immatriculés.

Outre une panoplie d'expressions nouvelles, on remarquera, avant tout, l'élargissement de la sphère des droits publiables et le caractère d'ordre public du droit à cette publicité. C'est par le mécanisme du « report des droits » que s'opère la transition entre le système actuel et celui prévu par le nouveau Code. À partir d'un « rapport d'actualisation » notarié, l'officier de la publicité peut transporter d'un système à l'autre les droits sur un immeuble.

Le nouveau Code protège donc le tiers qui effectue de bonne foi une recherche sur le titre. Le registre fait ainsi foi de son contenu et le tiers de bonne foi peut s'y fier : si un droit réel n'apparaît pas sur le registre, c'est que ce droit n'existe pas aux yeux du tiers. Ainsi, le principe veut que le tiers, acquéreur d'un droit réel sur un immeuble immatriculé, qui se fonde de bonne foi sur les inscriptions du registre, est maintenu dans son droit si celui-ci a été publié. Cette protection vaut tant pour l'acquéreur contre valeur que pour celui à titre gratuit, ce qui est nouveau.

L'un des moyens d'atteindre cette protection est le mécanisme de l'« attestation ». Elle s'inscrit dans le cadre de la maximisation de la sécurité des titres et se conjugue aux autres dispositions du livre portant sur la publicité qui rehaussent la force probante de l'inscription. Cette attestation est fournie par un notaire, un avocat ou un autre officier de justice, selon l'acte ou le document à inscrire au registre concerné, ou encore selon le cas, par un arpenteur-géomètre.

Nous avons relevé trois changements importants qui méritent d'être cités :

• Deux types de registres - Le Québec est passé d'un système d'enregistrement des droits à un véritable système de publicité des droits, comprenant : i) un registre des droits personnels et réels mobiliers et ii) un registre foncier. Les droits sur les immeubles sont inscrits aux registres fonciers⁹² alors que les droits personnels et réels mobiliers sont inscrits et tenus sur le registre des droits personnels et réels mobiliers.
• Fin des parties de lots - On ne peut plus réquisitionner l'inscription qui constate l'acquisition d'une partie d'un lot ou toute autre transaction relative à une partie de lot, sans une modification cadastrale. Un renvoi à la modification doit être compris dans le rapport d'actualisation. Ainsi, toute vente, tout financement, toute servitude ou autre transaction, après le 1er janvier 1994, d'un immeuble comprenant une ou plusieurs parties de lots, doit faire l'objet d'une modification cadastrale (subdivision, resubdivision, remplacement ou autre).
• Impossibilité de prescrire - Le nouveau Code rend maintenant impossible l'acquisition d'un immeuble immatriculé par la prescription acquisitive contre un propriétaire dont le titre serait inscrit. C'est donc dire que le propriétaire d'un terrain éloigné n'a pas à s'enquérir de la possession par autrui de son immeuble. Si l'immeuble est inscrit et immatriculé et si son titre l'est également, le propriétaire sera maintenu dans son droit peu importe la possession par autrui. Le nouveau Code introduit également une présomption irréfragable de l'existence d'un droit, dix ans suivant l'inscription du titre.

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À jour en mars 2000

91. Patrice Vachon est avocat, associé du cabinet Heenan Blaikie, où il pratique le droit des affaires. Il est également très actif dans la communauté juridique, étant professeur et auteur de plusieurs ouvrages de nature juridique dont un livre intitulé Une vue d'ensemble du nouveau Code civil du Québec et de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil et un autre sur les acquisitions d'entreprises intitulées La vente d'entreprise - Acquisitions et ventes d'entreprises. Il est fréquemment invité à donner des conférences, cours, séminaires et présentations sur le sujet à des organismes, privés et publics, associations, corporations professionnelles, contentieux et cabinets de comptables et il est l'auteur de plusieurs articles d'intérêt. Les présents commentaires sont personnels à l'auteur et n'engagent pas Heenan Blaikie.

L'auteur tient à remercier Me Patrick Ferland pour sa précieuse contribution à la mise à jour du présent texte.

92. Dans ce dernier cas, il y a autant de registres fonciers qu'il y a de circonscriptions foncières.

Avis. L'information présentée ici est de nature générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant des conseils juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, vous devriez consulter un avocat.

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